Introduction

En 2026, le marché immobilier belge apparaît à un carrefour complexe.

Après une période de fortes fluctuations, marquée par une envolée des prix pendant la pandémie de COVID-19, suivie d’un ajustement progressif dû à la hausse des taux d’intérêt et aux incertitudes économiques — les prix de l’immobilier en Belgique montrent aujourd’hui des signes de stabilisation tout en restant soumis à des pressions structurelles importantes. Cette analyse examine les évolutions récentes, les tendances observées jusqu’en 2025, les projections pour 2026, ainsi que les facteurs sous-jacents qui continuent d’influencer le marché.

1. Contexte historique et dynamiques récentes

1.1. Une croissance soutenue des prix pendant la dernière décennie

Au cours de la dernière décennie, l’immobilier belge a vu ses prix grimper de manière continue. Entre 2011 et 2025, la valeur des biens résidentiels a augmenté de manière significative, avec une progression plus rapide que celle des salaires et de l’inflation. Sur une période de dix ans, selon certaines estimations, les prix ont augmenté d’environ 46 % en termes nominaux, traduisant une forte dynamique structurelle du marché.

Cette progression s’est accompagnée d’un sentiment croissant d’inaccessibilité du logement, notamment chez les primo-accédants. Une enquête menée par ING Belgique met en lumière que près de 7 jeunes sur 10 estiment que le coût du logement constitue un obstacle pour fonder une famille, reflétant le ressentiment généralisé face à l’inflation immobilière.

1.2. Impact des politiques fiscales

Les politiques publiques ont aussi façonné le marché. En Wallonie, par exemple, une réduction significative des droits d’enregistrement immobiliers (de 12,5 % à 3 % pour l’habitation propre et unique) a stimulé l’activité en 2025, libérant du pouvoir d’achat pour les acquéreurs et impactant à la hausse les prix locaux.

2. Données récentes sur les prix immobiliers (2025)

Avant d’aborder 2026, il est essentiel de comprendre l’état du marché en 2025, qui sert de point de référence.

2.1. Évolution des prix par type de bien

Les données officielles de Statbel pour le troisième trimestre 2025 montrent que les prix médians continuent d’augmenter dans toutes les principales catégories de logements :

• Maisons mitoyennes ou semi-détachées : environ 280 000 €, soit une hausse d’environ +2 % par rapport à 2024.
• Maisons individuelles (détachées) : environ 390 000 €, en hausse de +2,6 %.
• Appartements : environ 255 000 €, avec une progression encore plus marquée de +4,1 %.

Ces évolutions reflètent une croissance modérée comparée à l’année précédente, mais elles confirment une tendance d’appréciation continue.

2.2. Disparités régionales

L’immobilier belge ne forme pas un marché homogène : les écarts régionaux sont importants.

• Bruxelles-Capitale demeure la région la plus onéreuse : maisons mitoyennes autour de 525 000 € et maisons individuelles dépassant 1 100 000 €.
• La Région flamande affiche des prix plus élevés que la moyenne nationale, mais avec des hausses plus modérées : maisons mitoyennes autour de 317 500 € et appartements environ 263 000 €.
• La Wallonie, historiquement la région la moins chère, a vu ses prix croître plus rapidement que la moyenne nationale, notamment pour les maisons individuelles, qui ont dépassé les 330 000 € dans certaines zones.

Ces différences reflètent non seulement le pouvoir d’achat local, mais aussi l’attractivité différenciée des régions belges.

2.3. Dynamique des transactions

Les ventes de biens immobiliers ont également connu une forte reprise en 2025. Selon le bilan de notaire.be, le nombre de transactions a augmenté de plus de 15 % au cours des neuf premiers mois de l’année, avec une hausse moyenne de plus de 5 % des prix des maisons.

Cette dynamique reflète un marché qui n’est pas seulement orienté vers la hausse des prix, mais aussi vers une reprise de l’activité transactionnelle après plusieurs années de stagnation relative.

3. Perspectives du marché en 2026

Alors que 2025 s’est conclue sur une note relativement positive, quelles sont les attentes pour 2026 ?

3.1. Projections de croissance modérée

Plusieurs analyses économiques anticipent que 2026 sera une année de stabilisation plutôt que d’emballement pour le marché immobilier belge. Selon une étude d’ingénierie financière et de courtage, les prix pourraient augmenter en moyenne d’environ 3 % à 4 % en 2026, reflétant un marché mature qui s’ajuste aux conditions économiques actuelles (taux d’intérêt, inflation maîtrisée).

Comparativement aux années de forte croissance antérieure, cette progression est modérée, ce qui peut être interprété comme un retour à des fondamentaux plus rationnels du marché.

3.2. Stabilisation en Flandre

Le marché immobilier flamand montre des signes de normalisation après des années de forte volatilité. Une récente étude menée en début de 2026 indique que les prix en Flandre ont augmenté d’environ 3,7 % pour les maisons et 4,1 % pour les appartements en 2025, avec des perspectives similaires pour 2026.

Cette stabilisation est perçue comme bénéfique pour la prévisibilité du marché : les transactions se déroulent avec moins de négociations excessives, et les prix demandés se rapprochent davantage des prix effectifs de vente.

3.3. Reprise générale du marché belge

D’autres analyses soulignent que le marché belge pourrait continuer à être relativement dynamique en 2026, avec une hausse modérée des prix, une activité transactionnelle soutenue, et un intérêt accru des primo-accédants et des investisseurs, surtout dans les segments résidentiels urbains.

4. Facteurs influençant les prix immobiliers en 2026

L’évolution des prix ne peut être étudiée sans aborder les forces économiques, sociales et politiques qui les sous-tendent.

4.1. Taux d’intérêt et conditions de financement

L’un des déterminants majeurs des prix de l’immobilier est le coût de l’emprunt. Après une période de taux d’intérêt élevés en 2023-2024 — qui avait freiné la demande — les taux se sont stabilisés ou légèrement baissés à l’approche de 2026. Ce contexte permet à plus de ménages d’accéder au crédit à des conditions relativement favorables, soutenant ainsi la demande.

4.2. Offre de logements et pression démographique

Malgré une croissance des logements achevés en 2024, la pénurie structurelle de logements en Belgique demeure un problème. Selon le Deloitte Property Index 2025, même si le nombre de logements livrés a augmenté, les nouveaux projets ont diminué, ce qui pourrait creuser l’écart entre l’offre et la demande à moyen terme.

Cette tension sur l’offre, combinée à une population qui continue de croître — notamment dans les zones urbaines — exerce une pression haussière sur les prix, surtout dans les zones où l’offre de logements reste insuffisante.

4.3. Politiques publiques et régulations

Les politiques fiscales jouent un rôle déterminant. Là où les droits d’enregistrement sont réduits (comme en Wallonie depuis 2025), la demande a tendance à accélérer et les prix à augmenter davantage que dans d’autres régions.

Par ailleurs, les politiques locales en matière de logement social, de régulation des loyers ou d’incitations fiscales pour les rénovations énergétiques continueront d’influencer les décisions d’achat et les prix.

4.4. Préférences des acheteurs et tendances sociales

Des tendances sociales modifient également la demande immobilière. Les jeunes acheteurs gagnent du terrain sur le marché, portés par des conditions de financement plus accessibles et par une volonté de primo-accession.

Par ailleurs, la demande pour logements écoénergétiques ou rénovés augmente, ce qui se traduit par une prime sur les biens offrant de meilleures performances énergétiques — un phénomène qui devrait se renforcer en 2026.

5. Défis et risques pour 2026

Même si les perspectives sont relativement positives, plusieurs défis persistent :

5.1. Accessibilité du logement

L’accessibilité reste un enjeu majeur.

Le prix médian d’une maison ou d’un appartement, même s’il progresse modérément, reste élevé par rapport aux revenus moyens, surtout à Bruxelles où les prix dépassent souvent les 500 000 € pour une maison ou 250 000 €+ pour un appartement.

Pour les ménages à revenus moyens ou faibles, trouver un logement abordable demeure difficile, et ce défi pourrait s’accentuer si les prix augmentent plus rapidement que les salaires.

5.2. Déficit de l’offre face à la demande

Le ralentissement des début de projets de construction met en péril l’équilibre de l’offre à moyen terme. Si cette tendance se poursuit, la pression sur les prix pourrait se renforcer, en particulier dans les zones urbaines attractives.

5.3. Incertitudes macroéconomiques

L’économie mondiale reste incertaine, et des facteurs tels que l’inflation, l’évolution des taux d’intérêt ou les perturbations économiques internationales pourraient affecter négativement la confiance des acheteurs et des investisseurs.

Conclusion

En 2026, le marché immobilier en Belgique se trouve dans une phase de stabilisation relative après des années de forte croissance et de volatilité. Les prix continuent d’augmenter, mais de manière modérée et plus équilibrée. Cette tendance est le fruit d’une combinaison de facteurs : l’évolution des taux d’intérêt, l’activité transactionnelle, les disparités régionales, les politiques publiques, ainsi que la dynamique démographique.

La Belgique ne devrait pas connaître de choc majeur à la hausse ou à la baisse des prix en 2026, mais plutôt une progression mesurée, qui pourrait profiter aux primo-accédants tout en conservant l’immobilier comme un actif attractif à long terme.

Cependant, les défis liés à l’accessibilité du logement, à la pression démographique et au déficit de l’offre restent centraux et devront être traités par des politiques publiques cohérentes si l’on souhaite assurer un marché durable et accessible pour tous.